전세사기 예방을 위한 전세계약 주의사항 알아보기

전세사기 예방을 위한 전세계약 주의사항은?

부동산 전세 계약

최근 사망한 '빌라왕' 사례와 같은 전세사기 피해가 전국 곳곳에서 드러나고 있다.
깡통전세, 무자본·갭투자 전세사기 등 유사한 형태의 부동산 사기가 심심치 않게 발생하기도 한다.
전세 보증금은 그 금액이 크고 한 가족의 자본 대부분을 차지하는 자산이다 보니 이런 전세사기를 겪게 되면 가정이 흔들릴 정도로 큰 타격을 받는다.
열심히 살아가는 사람들의 노력과 땀이 담겨있는 이러한 자산을 지키기 위해서는 전세사기를 예방하기 위한 전세계약 시 주의사항을 꼭 알아둘 필요가 있다.
또한 계약서 작성 시 특약사항으로 넣어두면 좋을 내용까지, 번거롭더라도 꼼꼼하게 체크해둔다면 우리의 소중한 자산을 지킬 수 있을 것이다.
오늘은 전세계약과 관련하여 꼭 알아둬야 할 주의사항과 계약서에 넣어두면 좋을 특약사항에 대해 알아보도록 하자.

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1) 깡통전세 피하기

계약하려는 주택의 가격이 '전세보증금 + 근저당·채권'을 합친 금액보다 낮거나, 혹은 전세가격이 매매가격보다 비싸다면 이 주택은 일명 '깡통전세'이다.
또한 이런 경우 전세 보증 보험에 가입되지 않기 때문에 이런 주택은 전세계약을 피해야 한다.
주로 전세사기가 일어나는 주택은 신축빌라와 같이 시세를 정확히 알기 어려운 주택에서 일어난다.
시세를 정확히 파악하기 어려운 주택은 애초에 전세계약을 맺지 않는 것이 좋다.
'국토교통부 실거래가 공개 시스템'이나 '한국부동산원 부동산테크' 및 시세정보업체 등 다양한 루트를 활용하여 주변의 시세를 확인하고 한 곳의 부동산이 아니라 여러 곳의 부동산을 방문하여 시세를 파악하는 것이 안전하다.

 

2) 등기부등본, 건축물대장 확인하기

전세계약 당일까지 세입자는 등기부등본의 상태를 확인해야 한다.
등기부등본을 통해 근저당권, 전세권 등 선순위 채권은 없는지 확인하고, 만약 있다면 그 금액이 전세가격의 60% 이상이라면 계약을 하지 않는 것이 좋다.(등기부등본 을구에서 확인 가능)
가등기, 가처분, 가압류, 압류, 경매개시결정, 임차권등기명령 등이 등재된 주택은 계약하지 않는다.
등기부등본의 갑구에서는 임대인에 대한 정보가 나와있는데 '신탁'이 있는지 확인해야하며, 만약 있다면 '신탁원부계약서'를 요구한다.
이는 신탁회사에서 임대인에게 임대차 권한을 위임해야지만 전세계약이 가능하기 때문에 이를 확인하기 위해서이다.
신탁회사의 동의가 없는 전세계약은 효력이 없기 때문에 이는 가짜 전세계약이 된다.
건축물대장에서는 위반건축물, 용도, 거주호수 등을 확인하여 가구숫자와 집 수가 같은지 확인한다.
만약 위반건축물이라면 전세대출을 받기 어렵기 때문이며, 불법 쪼개기 계약을 방지하기 위함이다.
보통 계약 당일 중개하는 부동산에서 제공하여 주지만 정확한 확인을 위해서는 직접 서류를 발급받아 확인하는 것이 정확하다.
또한, 이와 관련하여 전세계약시 계약서에 아래의 특약사항을 넣어두는 것이 좋다.

• 임대인은 전세보증금 잔금 지급 및 임차인의 전입신고일까지(혹은 다음날, 일주일 등) 첨부한 등기부등본의 상태를 그대로 유지하여야 하고 추가적인 대출 및 근저당권설정을 하지 않아야 하며, 임대인이 이를 위반할 시 임차인은 계약을 해지할 수 있으며 이 경우 임대인은 계약금의 배액을 임차인에게 지급하고 손해 배상한다.

만약 근저당 등 대출이 있는 주택을 전세계약하게 될 경우에는 말소를 조건으로 계약하는 경우가 있는데 그런 경우 아래의 특약사항을 넣어두는 것이 좋다.

• 임대인은 잔금을 수령하는 동시에 대출금을 전액 변제하고 등기부 근저당을 말소한다.
• 임대인의 귀책 사유로 전세자금 대출을 못 받는 경우 계약금을 반환한다.

다만 위 경우, 잔금일에 임대인이 근저당 금액을 상환하고 말소하는 것을 꼭 확인해야 하는 것이 좋다.
등기부등본의 근저당 말소는 보통 3~5일이 소요되므로 '대출금 상환 영수증'과 법원 등기과에서 교부한 '말소 접수증'을 확인하면 큰 문제가 없을 것이다.

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3) 임대인의 세금 체납 여부 확인하기

계약하는 임대인이 국세·지방세와 같은 세금의 체납 사실이 없는지 확인한다.
이를 확인하기 위해서는 임대인 측에 '국세완납증명서'와 '지방세완납증명서'를 요구하면 된다.
현재는 임대인의 동의가 있어야만 미납 세금 내역을 열람할 수 있다.
하지만 2023년부터는 임대차 계약일로부터 한정된 기간 동안 집주인 동의 없이 세입자가 세금 미납 여부를 확인할 수 있도록 하는 규정이 추가될 예정이다.
또한 현행 규정은 확정일자 이후에 발생했더라도 종합부동산세나 상속증여세 등의 국세를 우선 변제하도록 원칙을 두고 있으나, 새롭게 규정될 방식에서는 우선순위를 국세가 보유하더라도 배분에 대한 우선순위는 전세보증금에 두게 된다.
즉, 전세금을 먼저 돌려주고 국세를 받는 다는 것이다.
하지만 아직 시행되지 않았기에 현재로서는 국세 체납이 없는 임대인의 주택을 계약하는 것이 현명하다 하겠다.

4) 공인중개사의 정상 영업 여부 확인하기

전세계약을 중개하는 공인중개사의 정상적 영업 여부 확인도 중요하다.
전세계약을 진행하는 계약서가 '주택임대차 표준계약서'로 작성되었는지 꼭 확인해야 한다.
임대인의 세금 미납 여부나 확정일자 부여현황 등을 확인할 수 있어 추후 발생할 수 있는 분쟁을 예방할 수 있다.
또한 공인중개사가 정상 등록되었는지 확인할 수 있는데 '국가공간정보포털'에서 '부동산중개업조회'를 통해 정상 영업 여부를 확인하면 된다.
그리고 중요한 서류가 바로 '중개대상물 확인설명서'이다.
이는 주택의 현 상태를 확인해주고 권리관계 사항이나 중개수수료 등의 내역을 확인할 수 있는 서류로, 임대차계약 시 공인중개사가 임차인에게 반드시 제공해야 하는 서류이다.
이 서류를 기반으로 수리가 필요한 부분이 확인되면 집주인에게 해당 부분에 대한 수리를 요구할 수 있고, 추후 세입자가 파손한 부분이 아님에도 수리를 요구하는 임대인에게 유용한 대처가 가능하다.
또한 '중개대상물 확인설명서'를 통해 주택의 상태를 꼼꼼히 체크해볼 수 있으므로 꼭 살펴보도록 하자.

5) 집주인과 직접 계약, 집주인 명의 계좌에 보증금 입금하기

가장 기본적인 전세계약 방법은 집주인과 직접 대면하여 계약하는 것이다.
다만, 전세계약의 경우 집주인이 멀리 거주하여 대리인을 통해 계약을 진행할 때가 많다.

이런 경우 보통 영상통화를 통해 집주인의 신분증과 얼굴을 대조하여 확인하고, 위임장에 찍힌 인감도장이 집주인의 인감도장인지 인감증명서를 꼭 확인한다.
이때의 인감증명서는 3개월 이내 발급된 것이어야 하며, 인감증명서를 뗀 사람이 '본인'에 체크되어 있는지 확인한다.
대리인이 발급한 인감증명서인 경우에는 날인되는 도장과 인감증명서 상의 도장이 맞는지 한번 더 확인하고,
꼭 집주인과 전세계약 대리 사실을 확인하여 도용된 것은 아닌지 확인할 수 있어야 한다.
또한 대리인 위임장에는 해당 주택의 소재지와 위임하는 권한에 전세계약과 과 관련된 부동산 거래가 기재되어 있는지도 체크한다.
전세 보증금을 입금할때, 중개인을 거치지 않고 꼭 집주인에게 직접 입금해야 한다.

 

6) 확정일자, 전입신고로 대항력 갖기

이사하는 날은 보증금 잔금도 보내야 하고, 이사로 정신이 하나도 없을 것이다.
하지만 절대 잊지 않아야 할 것이 있다.
바로 '전입신고'이다.
'확정일자'의 경우 계약서가 존재하면 가능하므로 전세계약 후 바로 해두는 것이 좋다.
'전입신고'는 이사 당일 꼭! 잊지 않고 해두어야 한다.
'전입신고와 확정일자'가 전부 신고되었을때 세입자는 대항력(임차인이 가진 임대차관계 권리)을 가질 수 있게 된다.
하지만 대항력은 '전입신고'한 당일부터 발생하는 것이 아니다.
'전입신고' 다음 날 부터 발생하기 때문에, 전세계약서를 작성할 때 임대차 특약 사항에 아래의 내용을 추가해두어야 한다.

• 전입신고의 효력이 발생하는 계약일 다음 날까지 계약 당시 상태로 유지한다.
• 잔금일 또는 이사일 이후 일주일 간은 물권 상의 변동이 없도록 한다.
• 잔금일 또는 이사일 이후 일주일 간은 등기사항전부증명서의 내용에 변동이 없도록 한다.

이런 특약 사항을 넣어두면 대항력이 생기는 하루 사이에 다른 근저당 등이 발생하는 경우를 막을 수 있다.

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7) 전세보증금 반환보증 가입하기

전세계약 종료 후 집주인이 세입자에게 보증금을 반환하지 못할 때, 보증금을 대신 반환하여 주는 제도가 바로 '전세보증금 반환보증'이다.
수도권 지역은 7억원까지, 그 외 지역은 5억 원 이하의 보증금이 보증된다.
주택도시보증공사, 주택금융공사, 서울보증보험 등에서 '전세보증금 반환보증'을 가입할 수 있다.
적지 않은 비용이 들지만 억대에 이르는 보증금을 몇십만 원에 보호할 수 있으니 가입해두는 것이 좋다.
하지만 꼭 주의할 것이 있다.
'전세보증금 반환보증'은 전세계약기간의 1/2가 경과하기 전까지는 가입할 수 있으나, 전세사기를 방지하기 위해서는 최대한 빨리 가입해두는 것이 좋다.
또한 '전세보증금 반환보증'의 약관에 따르면 보증을 받기 위해서는 이사한 당일에 '전입신고'를 한 경우에만 지급이 가능하도록 되어있다.
따라서 '전세보증금 반환보증'에 가입했더라도, 이사 당일 '전입신고'가 이루어지지 못했다면 보증 이행이 되지 않으므로 꼭 염두에 두도록 하자.
이와 관련하여 아래와 같은 특약사항을 넣어두면 좋다.

• 임대인은 임차인의 전세보증보험 가입을 위한 절차에 동의하고 협조한다.
• 임대인 및 임대물건에 의해 전세보증보험이 이루어지지 않으면, 임대차 계약을 무효로 하고, 이 경우 임대인은 계약금을 즉시 반환한다.
• 임대인 및 임대물건에 의해 전세보증보험 심사과정에서 진행이 불가한 경우, 해당 임대차 계약은 무효로 하며 임대인은 임차인에게 계약금을 반환한다.

위와 같은 사항들을 참고하여 전세계약을 진행한다면 우리의 소중한 자산을 보호할 수 있을 것이다.
꼼꼼히 체크하고 이사를 무사히 끝마쳤더라도 이후 등기부등본을 자주 열람해보고 주택의 상태를 확인해두는 것도 전세사기를 예방하는 데에 큰 도움이 된다.
부디 이 글이 전세계약을 앞둔 이들에게 조금이나마 도움이 되었길 바라며 글을 마친다.