2022년 아파트 공동주택 공시가격(안) 발표 주요 내용

3월 23일 국토교통부는 2022년 아파트 등 공동주택 공시가격(안)을 발표했다.
올해 전국 아파트 등 공동주택의 공시가격이 작년에 이어 큰 폭으로 상승한 가운데
인천과 경기, 주요 시도 등 지난해 집값이 급등한 지역을 중심으로 공시가격이 대폭 상승하였다.

 

공동주택 공시가격 변동률

서울 지역의 공동주택 공시가격 상승률은 작년 수준에 미치지는 못하지만,
인천은 30% 가까이 상승했고 대다수 지방 광역시도 작년 상승률을 크게 웃돌았다.

집값 폭등으로 인해 지난해 공시가격이 크게 올랐던 세종은 전국에서 유일하게 하락했고,
제주는 작년 1% 상승에서 올해는 14% 넘게 급등해 대조를 이룬다.

올해 공동주택 공시가격의 급등으로 해당 주민들의 세부담이 커질 것이라 우려됐으나
정부가 부담 완화방안을 함께 내놓으면서 다주택자를 제외한 대부분 가구의 보유세 부담은 늘어나지 않을 것으로 보인다.

공동주택 공시가격(안)은 3월 24일 목요일 0시부터 4월 12일 화요일까지 ｢부동산공시가격알리미｣ 누리집(www.realtyprice.kr)에서 열람이 가능하다.

부동산공시가격 알리미

또한 의견이 있는 경우 4월 12일 화요일까지 의견서를 ｢부동산공시가격알리미｣ 누리집에 온라인으로 제출하거나,
시·군·구청 민원실 또는 한국부동산원 각 지사에 우편, 팩스 또는 방문하여 제출할 수 있다.
※ 부동산 공시가격 전화 상담실 : ☎ 1644-2828 (국번 없음)

2022년 공동주택 공시가격(안) 주요내용 및 완화 방안

• 22년 공시대상 공동주택 수는 1,454만호로, 21년 대비 2.4% 증가
• 22년 전국 공동주택가격(안) 변동률은 전년 대비 1.83%p 하락
• 1세대 1주택자 부담완화 방안으로 실수요자 재산세·종부세 과표 산정 시 21년 공시가격 활용
  ※ 과표동결 효과로 공시가격 변동에도 보유세 부담은 전년과 유사한 수준
• 고령자 등에 대해서는 종부세 납부유예 제도도 신규 도입
• 건강보험료는 과표 동결과 재산공제 확대(최대 1,350만원 → 일괄 5,000만원), 주택금융부채공제 병행으로 부담완화
  ※ 과표동결에 따라 공시가격 상승으로 인한 피부양 탈락자도 크게 감소

금번 부담완화 방안은 공시가격 변동으로 인해 1세대 1주택 실수요자 등의 부담이 늘어나서는 안 된다는 점과 코로나 등으로 어려운 경제 여건을 감안하여 마련한 것으로,

공시가격과 관련된 67개 제도 전체(재산세, 종부세, 건보료, 복지제도, 사용료·부담금 산정, 행정 참고자료 등)를 대상으로, 공시가격 변동으로 인한 영향과 제도별 보완 필요성을 각 제도의 취지, 영향 정도 등을 고려하여 부처별로 면밀히 살피고,

국민샐활에 직접적 영향을 미치면서 22년 공시가격이 금년 중 활용되는 시급성이 높은 제도(재산세, 종부세, 지역가입자 건강보험료, 피부양 자격 탈락 순)부터 우선 검토하여 마련하였다.

 

1) 보유세

1세대 1주택자(22.6.1일 기준)를 대상으로 22년 재산세· 종부세 과표 산정 시 21년 공시가격을 적용하되, 22년 공시가격이 21년 대비 같거나 낮은 경우 22년 가격을 적용한다.

 

2) 재산세

22년 공시가격 변동에도 불구하고 세 부담이 전년 수준으로 동결된다.
특히, 21년 부터 시행된 재산세 특례세율(공시가격 9억 이하 1세대 1주택자에 대해 가격구간별 세율 0.05%p 감면)의 효과로 전체 주택의 93.1%에 해당하는 21년 공시 6억 이하 주택 중 1세대 1주택자의 경우 22년 재산세가 20년보다도 낮은 수준으로 예상된다.

 

3) 종부세

세 부담이 전년과 유사한 수준으로 유지된다.
공시가격 상승에 따른 22년 신규 과세대상(6.9만명 추정) 진입을 차단하여 1세대 1주택자 과세 인원은 21년 수준(14.5만명 추정)을 유지할 것으로 예상된다.
1세대 1주택자가 부담하는 종부세 총 세액도 1,745억원(추정)이 경감됨에 따라 21년과 유사한 수준이다.

또한 다주택자도 22.6.1일 전 주택을 매각하여 1세대 1주택자에 해당되는 경우에는 21년 공시가격을 기준으로 과세된다.

 

<가격구간별 보유세 변동 모의분석(단위: 만원)>

`21년				`22년 (현행 : 부담완화방안 미적용)				`22년 (변경 : 부담완화방안 적용)
공시가격 (가격 이하 주택비중**)	재산세	종부세	보유세	공시가격	재산세	종부세	보유세 (`21 대비)	공시가격	재산세	종부세	보유세 (`21 대비)
1억 (40.0%)	12.0	0.0	12.0	1.07억	12.6	0.0	12.6 (5.0%)	1.07억	12.0	0.0	12.0 (0.0%)
3억 (77.0%)	38.1	0.0	38.1	3.65억	41.9	0.0	41.9 (10.0%)	3.65억	38.1	0.0	38.1 (0.0%)
5억 (89.8%)	72.8	0.0	72.8	6억	80.1	0.0	80.1 (10.0%)	6억	72.8	0.0	72.8 (0.0%)
9억 (96.9%)	205.0	0.0	205.0	10.53억	256.7	0.0	256.7 (25.2%)	10.53억	205.0	0.0	205.0 (0.0%)
11억 (98.1%)	325.5	0.0	325.5	12.58억	392.4	34.1	426.5 (31.0%)	12.58억	325.5	0.0	325.5 (0.0%)
15억 (99.1%)	482.4	91.7	574.1	17.18억	563.5	176.0	739.5 (28.8%)	17.18억	482.4	98.4	580.8 (1.2%)
20억 (99.7%)	668.4	312.5	980.9	23.08억	783.0	517.7	1,300.7 (32.6%)	23.08억	668.4	338.4	1,006.8 (2.6%)
30억 (99.9%)	1,040.4	1,004.9	2,045.3	34.48억	1,207.1	1,448.0	2,655.0 (29.8%)	34.48억	1,040.4	1,082.4	2,122.8 (3.8%)

※ 종부세 1세대 1주택자 공제율 50%(65세, 5년 보유) 가정
※ 가격 이하 주택 비중은 전체 주택 중 해당 공시가격 이하 주택 재고비중을 의미
※ 모의 분석은 예시로서, 실제 납부액과 다를 수 있음

 

아울러, 상대적으로 납세 여력이 부족한 고령자의 종부세 부담 완화를 위해 납부유예 제도도 새롭게 도입한다.

연령·소득·세액 등의 요건(총 급여 7천만원, 종합소득금액 6천만원 이하, 세액 100만원 초과, 60세 이상, 1세대 1주택자)을 충족하는 경우, 납세 담보 제공 시 양도·증여·상속 등 시점까지 종부세 납부를 유예하여, 현금 흐름이 부족한 1세대 1주택 고령자의 유동성 문제를 완화한다.

 

금번 부담완화 방안과는 별도로 담세력이 부족한 1주택자, 고령자 등을 위한 재산세 특례세율 적용이나 종부세 공제혜택 등의 안전장치도 이미 운영하고 있다.

 

4) 건강보험료

공시가격 변동으로 인한 건강보험료 부담완화를 위해, 지역가입자 건강보험료 산정 시 활용되는 과표를 동결하고, 재산공제도 전년보다 큰 폭으로 확대한다.
보유세 부담 완화방안에 따라 22년 재산세 과표가 21년 공시가격을 기준으로 산정되면, 지역가입자의 건강보험료 산정 과표도 동결된다.

아울러, 재산공제액도 건강보험료 2단계 부과체계 개편에 따라 재산 규모 관계없이 5천만원 일괄 공제로 크게 확대(재산규모에 따라 500∼1,350만원 공제 → 일괄 5,000만원 공제)하고, 무주택‧1세대 1주택자의 경우 실거주 목적의 주택금융부채 일부도 추가로 공제(공시가격 5억원 이하 주택을 소유한 1세대 1주택자 대상으로 대출금액 × 공정시장가액비율-60%-을 공제)하여 부담을 더욱 경감할 계획이다.
이에 따라 전체 지역가입자 중 1세대 1주택자는 재산세 과표 동결 및 재산공제액 확대 효과로 22년 공시가격 변동에도 불구하고 전년 대비 재산보험료가 감소 또는 동결(지역가입자 평균 월보험료 : 11.3만원 → 9.2만원)된다.

보유세 부담 완화방안에 따라 재산세 과표동결 시 공시가격 변동으로 인한 피부양자 탈락자는 크게 감소할 것으로 예상되며, 2단계 부과체계 개편 등으로 인한 피부양자격 탈락자에 대해서는 신규 보험료를 감면하는 방안도 검토 중이다.

 

5) 기타 복지제도 등 검토

작년 공시가격 변동이 금년 복지수급 등에 영향을 미치는 다양한 복지제도들의 경우, 전년 공시가격 변동에 따른 영향을 반영하여 금년 수급기준을 제도별로 정비하였다.
먼저, 기초생활보장제도는 22년 기준 중위소득이 상향되어 21년 공시가격 상승으로 인한 영향이 크지 않을 것으로 예상된다.
장애인이나 노인 등 근로능력이 없는 가구가 재산가액 상승만으로 수급자에서 탈락하는 경우에는 3년간 연장 지원 가능하다.

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기초연금은 22년 대상자 선정기준액(소득+재산)을 상향 조정((단독) 21년 169만원→ 22년 180만원, (부부) 21년 270.4만원→ 22년 288만원)하여 21년 공시가격 상승에 따른 영향을 최소화하였다.
생계곤란 병역감면 재산액 기준도 공시가격 변동을 반영하여 전년(7,850만원) 대비 9.95%(21년 전국 공시지가 변동률) 상향(8,630만원) 하였다.

22년 공시가격 변동으로 인한 영향 역시 추후 면밀히 분석․검토하여 23년 복지수급 기준 등 마련 시 제도별로 반영할 예정이며, 이외에도 완충장치가 旣 마련되어 있거나 공시가격 변동으로 인한 영향이 간접적인 경우 또는 상대적 가격 수준이 중요한 제도 등에 대해서도 각 부처별 추가 검토를 거쳐 필요 시 보완방안을 마련할 예정이다.

22년 공동주택 공시가격(안)에 대해서는 4월 12일까지 소유자 등 의견을 제출받아 검토·반영하고,
중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거친 후 4월 29일 금요일에 결정·공시할 예정이다.
결정·공시 이후에는 4월 29일 금요일부터 5월 30일 월요일까지 한달 간 이의신청 접수를 받고,
신청된 건에 대한 재조사 및 검토과정을 거쳐 6월말 조정·공시할 예정이다.